Op de grens van Oegstgeest en Leiden ontwikkelt Dura Vermeer vanaf eind deze maand op eigen risico campusgebouw Nexus. De crisis in vastgoedland biedt de ontwikkelaar de kans om het project aan te passen aan de actuele vraag.
Eigenlijk had Nexus, een life-science gebouw met kantoren en laboratoria voor scale-ups, er al bijna een jaar moeten staan, maar ook dit gebouw, dat moet verrijzen op Leiden Bio Science Park, kreeg te maken met de ijzeren wetten in vastgoedland. ‘In maart 2020 hadden we net het pand van IFF opgeleverd’, vertelt Roy van Lieshout, projectdirecteur Nexus namens Dura Vermeer. ‘Dat we de kavel ernaast ook in eigendom hadden, bleek een paar weken later een toevalstreffer. Toen brak de coronapandemie uit en zou Nederland – met Leiden in het bijzonder – voor de ontwikkeling van vaccins een belangrijke rol gaan spelen. Alleen de kentering van de vastgoedmarkt in 2022, met een forse stijging van rente en aanvangsrendementen, voorzagen wij toen uiteraard ook niet.’
Weinig keus
Het maakte gebruikers en potentiële financiers voorzichtiger, merkte Stijn van de Sande, directeur commercieel vastgoed bij Dura Vermeer. ‘Tegelijkertijd deed de algehele situatie in de vastgoedmarkt niets af aan het gegeven dat ondernemers in de bio- en life-science sector tot op de dag van vandaag weinig keus hebben als ze zich ergens willen vestigen. Er is vooral onder scale-ups veel vraag naar high-end labs en kantoren tussen de 2.000 en 3.000 m² met een huisvestingshorizon van ongeveer een jaar tot anderhalf jaar. Onze inschatting is dat dat voorlopig ook nog wel even zo blijft.’
Aan de all-in inzet van Dura Vermeer door volledig op eigen risico te bouwen is niets veranderd. Van Lieshout: ‘In andere segmenten van commercieel vastgoed, zoals winkels en kantoren, wil je als ontwikkelaar minimaal de zekerheid hebben van een aantal huurders die bij voorbaat tekenen. Bij campusgebouwen heb je het over gebruikers die zich relatief plotseling aandienen, en dan vaak binnen een jaar huisvesting willen hebben. Daar sorteren we op voor door direct te gaan bouwen, in het volle vertrouwen dat het gebouw ook daadwerkelijk volstroomt voordat het is opgeleverd.’
Ecosysteem
De gebruikersmarkt voor campusgebouwen is volgens Van de Sande niet vergelijkbaar met de reguliere kantorenmarkt. ‘Kantoren ondervinden sinds corona nog steeds de gevolgen van het thuiswerken. Veel werkzaamheden bleken niet gebonden aan een specifieke locatie. Met name corporates zijn er nog steeds niet uit hoeveel kantoorruimte ze nu echt nodig hebben, en op wat voor manier ze hun werknemers er ook weer naartoe krijgen.’
Bij campusgebouwen is er volgens hem juist sprake van een omgekeerde beweging. ‘Zeker in de life-science sector is er juist sinds de coronatijd veel meer behoefte aan dit type vastgoed ontstaan, omdat je nu eenmaal geen laboratorium in je woonkamer kunt ontwikkelen. Bovendien willen bedrijven in deze sector juist gehuisvest zijn in een gebouw dat ook fungeert als incubator, waar je gelijkgestemde ondernemers treft, nieuwe ideeën opdoet en onderdeel kunt zijn van een ecosysteem. We zien binnen dit type campusgebouwen ook een verschuiving naar minder kantoormeters ten gunste van meer labruimte. Vroeger was dat vaak 50/50, nu steeds vaker 60–70% lab en 30% kantoor. Met Nexus kiezen we voor 60% labruimte.’
Paris Proof
Nexus Leiden wordt ruim 12.500 m² groot, verdeeld over vier grote verdiepingen met een parkeergarage op de begane grond. Ook krijgt het gebouw drie privé-buitenterrassen, een centraal atrium met loungeruimten, vergaderruimten en een aantal buitenterrassen. De laboratoria zijn ontworpen met MLI- en MLII-classificaties voor werkzaamheden met micro-organismen en voorzien van zesvoudige ventilatie. ‘Dit past bij onze inzet om van Nexus in alle opzichten een state-of-the-art en duurzaam gebouw te maken. Het energieverbruik ligt onder de 60 kWh per vierkante meter. Hiermee blijven we ruim onder de Paris Proof-norm van 70 kWh’, aldus Van Lieshout.
800 woningen
Het Leiden Bio Science Park staat er volgens Van Lieshout goed op bij potentiële huurders in binnen- en buitenland. ‘Het is een aantrekkelijke locatie met een ecosysteem dat is opgezet door de universiteit, het LUMC en de twee betrokken gemeenten, waardoor het een vaste inbedding heeft.’
In dit geval is ook de gemeente Oegstgeest een partij in het verhaal, omdat de grond weliswaar van de Universiteit Leiden is, maar kadastraal bij Oegstgeest hoort. ‘De campus biedt vooral kansen voor Oegstgeest. Er liggen nu al plannen om 800 woningen aan het gebied toe te voegen, voor diverse doelgroepen. Met die woningen speel je in op de groeiende groep nationale en internationale kenniswerkers die werken op de campus, maar ook op de vraag naar woningen vanuit de lokale bevolking.’
Leiden Bio Science Park staat volgens Van de Sande mondiaal bekend als een plek waar je als theoretisch opgeleide graag wilt werken, maar het zijn over het algemeen vooral ook praktisch opgeleide mbo’ers die het werk op laboratoria mogelijk maken. Die doelgroep is doorgaans minder bereid om te reizen voor hun werk, dus is het zaak om ook voor hen woningen in de directe omgeving te bouwen.’
Triple helix
Ook de High Tech Campus in Eindhoven heeft volgens Van de Sande die magneetfunctie voor hogeropgeleiden. ‘Al is die campus meer vanuit het bedrijfsleven geïnitieerd en zijn andere partijen daar later bij aangehaakt. Wat Nederland in zijn algemeenheid aantrekkelijk maakt voor campussen is de ‘triple helix’, een nauwe samenwerking tussen bedrijfsleven, overheid en kennisinstituten, om een gedegen ecosysteem tot stand te brengen. Dat is uiteindelijk in ons eigen voordeel, want door te investeren in innovatie en topsectoren zijn we als land minder gevoelig voor economische fluctuaties.’
Inmiddels vinden de eerste gesprekken met huurders plaats. Volgens Van Lieshout is er zowel onder nieuwkomers als bij bestaande partijen op het Leiden Bio Science Park belangstelling. ‘Als onderdeel van een ecosysteem is er veel aanwas van onderop. Start-ups die bijvoorbeeld zijn begonnen in Biopartner, een flexwerkomgeving met labs & offices inclusief faciliteiten voor start-ups en scale-ups op de campus, willen in een volgende fase van hun bedrijf vaak meer ruimte hebben. Nexus richt zich in het bijzonder op de scale-ups. Helemaal precies kun je die markt niet inschatten, want een kenmerk van start-ups is dat ze vaak enorm snel groeien, maar na een snelle groeifase ook snel weer kunnen uitdoven.’
Snel groeiende nichemarkt
Leiden is zeker niet de enige locatie in ons land waar Dura Vermeer nieuwe campusgebouwen realiseert. De ontwikkelaar heeft op tien campussen zijn sporen achtergelaten, waaronder de huisvesting van Genmab op Utrecht Science Park en het Unilever Global Foods Innovation Center in de Food Valley in Wageningen. Van de Sande: ‘Het is nog altijd een nichemarkt, maar wel een die razendsnel groeit. Het is voor ons een uitdaging om de laboratoria van de toekomst te ontwikkelen. Daarmee steken we onze nek uit, en tegelijkertijd slagen we er door strategische samenwerking in om daadwerkelijk een gebouw te realiseren dat volledig aansluit op de marktvraag. Ons businessmodel als bouwende ontwikkelaar is uiteindelijk verkoop. Dat geldt dus ook voor Nexus.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024
