‘Verduurzaming duldt geen uitstel’

Op weg naar 2050 en het klimaatneutraal maken van de gebouwde omgeving volgen ontwikkelaars, bouwers, beleggers en vastgoedgebruikers verschillende sporen. ESG staat steeds hoger op de agenda in de bestuurskamers, maar in de uitwerking zijn er vaak onduidelijkheden. Wat zijn de duurzaamheidseisen precies als het op ontwikkelen en bouwen aankomt? Welke normen moeten worden aangehouden? Hoe ziet het kostenplaatje eruit en wordt het project rendabel?

Antwoorden op deze vragen roepen nieuwe vragen op, want de partijen die rond de tafel zitten, hebben uiteenlopende achtergronden. De ontwikkelaar, de bouwer, de financier en de jurist kijken soms met verbazing naar elkaar als het over aspecten van duurzaamheid gaat, want hun achtergronden verschillen.

Om meer duidelijkheid te krijgen over wat er speelt, waar de knelpunten zitten en hoe de markt een route kan uitstippelen naar onder meer Paris Proof moeten diverse disciplines bij elkaar komen. Investeerders, banken, ontwikkelaars en bouwers moeten meer gaan samenwerken om de markt helderheid te verschaffen over de eisen en te hanteren normen en welke kosten daaruit voortvloeien, bijvoorbeeld om een asset naar een bepaald duurzaamheidsniveau te tillen.

Marijn Bodelier, Coco van Zuiden en David van Dijk (allen Greenberg Traurig) en Ed Kuperus (Hercuton) en Ivo van der Mark (Jajo) ontdekten wat er zoal bij ESG komt kijken en lichtten dit nader toe in een rondetafelgesprek onder leiding van de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk.

Jungle van regeltjes

Coco van Zuiden zegt dat de vastgoedmarkt te maken heeft met een jungle van regeltjes en knelpunten, en stelt dat niet alle partijen voldoende bekend zijn met de eisen en relevantie. ‘We merken ook dat de ondoorzichtigheid van de normen en de impact op vastgoed een knelpunt is. We hadden het erover hoe vastgoed toekomstbestendig te maken, en zo kwamen we in gesprek met Jajo en dochterbedrijf Hercuton.’

Jajo is een top-15 aannemer in Nederland, met als een van de weinigen dochterondernemingen op de Nederlandse Antillen. Hercuton is specialist in Nederland op het gebied van duurzame oplossingen, met een eigen ‘houtlab’ en ‘betonlab’ in Nieuwkuijk. Om praktische redenen vindt het rondetafelgesprek plaats in Valley, het onlangs opgeleverde complex aan de Amsterdamse Zuidas en tevens het hoofdkantoor in Nederland van Greenberg Traurig.

Duurzaamheidsknoppen

Ed Kuperus vertelt dat Hercuton elk gebouw kan ontwerpen en bouwen volgens strenge duurzaamheidseisen, ‘maar als we dan met bankiers aan tafel zitten en gevraagd wordt naar eisen, anders dan energielabels, blijft het vaak stil’. Aan welke andere duurzaamheidseisen moet worden voldaan moet gaandeweg nog vorm krijgen. Criteria in het algemeen, naast de groenverklaring van de ‘greenbanks’, zijn in de ervaring van Kuperus vaak nog niet voldoende uitgewerkt. ‘Men is ermee bezig, maar ze zijn – om in bouwtermen te blijven – nog under construction.’

De markt krijgt sinds de akkoorden van Parijs (2015) ook heel wat om zijn oren: Breeam, MPG, Beng en de zes onderdelen van de EU-taxonomie. En alles is steeds in beweging: voor de MPG (Milieu Prestatie Gebouwen) gold bijvoorbeeld vanaf 2018 de waarde 1, maar deze werd in 2021 al bijgesteld naar 0,8. Nog lager is beter: wanneer gaat de markt verplicht naar 0,5? Om niet te worden overvallen door de soms snel wijzigende normen, wordt er in de ontwerpfase al ‘aan knoppen gedraaid’. Niet alleen lopen sommige partijen liever vooruit op de norm dan dat ze erdoor worden verrast, ook betekent het draaien aan duurzaamheidsknoppen dat de kosten stijgen.

Financieel haalbaar

De markt is in transitie, stelt Ivo van der Mark. ‘Momenteel is 1% van de bouwmaterialen in de markt circulair. Dit kan groeien naar 20–30%. Dat is een geweldige potentie, maar dat wordt vertroebeld door het woud van regels.’ Qua duurzaamheid zet de markt heus stappen, maar de houdbaarheid moet niet worden vergeten. ‘Die houdbaarheid, dat is het businessmodel; het moet financieel haalbaar zijn.’

In de Verenigde Staten zeggen ze dat ESG-initiatieven alleen echt werken als er ook geld mee kan worden verdiend, weet David van Dijk. ‘Maatschappelijke doelen zijn prachtig, maar om die echt te realiseren moet de investering moet wel iets opleveren, óók commercieel. Anders gaat het gewoon niet vliegen, zo simpel is het. Dat wordt in Europa minder vaak hardop gezegd, maar het is hier natuurlijk net zo belangrijk.’

Van Dijk heeft ook z’n twijfels over de term ESG. Hij pleit voor meer focus als het specifiek gaat over de E van Environmental. ‘Als we het hebben over de E van ESG, dan moeten we ons daarop richten. De S en de G zijn ook belangrijk, maar zijn totaal verschillende begrippen en onderwerpen. Er moet echt focus komen als we dit een slag verder willen brengen.’

Hygiënemaatregel

De focus ligt op de E als Hercuton een gebouw neerzet. Kuperus: ‘Daarbij kijken we dan bijvoorbeeld naar biobased isolatiemateriaal, maar vaak is dat domweg te duur.’ Van Dijk is het daarmee eens: ‘Als je er verlies op maakt, is het niet haalbaar.’

Er is altijd een afweging tussen commerciële en duurzaamheidsafwegingen: investeren in extra duurzaamheid leidt niet direct tot waardevermeerdering van het pand. Toch kan zo’n investering wel overwogen worden als hygiënemaatregel, denkt Kuperus: het levert nu niets extra’s op als je het wel doet, maar het kan in de toekomst geld kosten als je het niet doet. Als je deze extra investering niet doet, hoe waardevast is je pand dan over een aantal jaar? Wat betekent dat voor je financiering?

Een andere overweging is dat bijvoorbeeld pensioenfondsen wellicht meer geld ter beschikking willen stellen voor ‘donkergroene’ fondsen. Kuperus: ‘Dan moet de belegger, ontwikkelaar of bouwer wel kunnen aantonen dat een pand ‘donkergroen’ is.’

Bezemwagen

De normen veranderen, en de technologie schrijdt voort. Soms is het verleidelijk om te wachten, want over een halfjaar weet je soms beter waar je aan toe bent. Het is tegen die tijd bijvoorbeeld duidelijk wat de regels zijn of de prijzen zijn dan gestabiliseerd. Volgens Van Zuiden kan verduurzaming echter niet wachten. ‘Afwachten is nooit goed en betekent stilstaan. Het risico bestaat dat je achterloopt op peers en de inhaalslag niet meer te maken is.’

Kuperus heeft de indruk dat financiers met name voor bestaand vastgoed willen weten waar een pandeigenaar staat in zijn transitie. Op portefeuilleniveau lijkt dat beeld wel te bestaan, maar op het niveau van individuele panden nog niet. ‘Voor de grotere partijen is dit waarschijnlijk een bekend verhaal, maar kleinere partijen en particulieren lijken afwachtender. Misschien hopen ze dat wij een weg vinden om toch direct toegevoegde waarde te bieden.’

Volgens Van der Mark hoor je veel van de koplopers, maar willen veel partijen in de praktijk niet veel meer doen dan het minimum, het wettelijk vereiste. ‘Vaak volgen ze de bezemwagen, zonder veel ambitie. De regels zouden moeten opschuiven, strenger worden, zodat de kloof tussen de kopgroep en de rest minder groot is.’ Hij schat dat de verhouding tussen de kopgroep en de bezemwagen in de praktijk fifty-fifty is. Op de Mipim in Cannes vertelde Edo Hanrath, verantwoordelijk voor duurzaamheid bij ING Real Estate Finance, tijdens een PropertyNL-bijeenkomst echter dat maar 20% in de bezemwagen zit, en de rest ambitie heeft. Van der Mark: ‘Alleen als er een goed businessmodel is, dan willen ze wel.’

Lange processen

Partijen hebben in het vastgoed ook te maken met lange processen, en dan merk je onderweg dat er aanpassingen nodig zijn, zegt Marijn Bodelier. ‘De label C-eis was vijf jaar geleden al bekend, maar partijen wachten dan toch af. Nu gaan we al hard richting A.’

Ook Van der Mark merkt dat er soms uitstel is vanwege een budgetprobleem en dat partijen dan worden overvallen door aangescherpte normen. Bodelier vraagt zich af of er vastgoed is dat straks klem komt te zitten.

In termen van haalbaarheid moet je proberen iedereen mee te nemen naar wat de normen zijn in de toekomst, stelt Van der Mark. ‘Bij woningen is dat dan zeven tot tien jaar.’

Elke ondernemer probeert in de toekomst te kijken en te anticiperen, en in het vastgoed is dat nu extra het geval, volgens Kuperus. ‘Een MPG-score van 1 is goed, maar 0,5 is beter.’

Gelijk speelveld

Aan alle kanten moeten belanghebbenden anticiperen op strengere regelgeving, de economie en maatschappelijk draagvlak voor klimaatgerelateerde veranderingen. Rapporteren over ESG wordt volgend jaar voor grote bedrijven verplicht. Nu geldt dat al voor beursgenoteerde bedrijven. In 2028 wordt de rapportage echt serieus, stelt Van der Mark. ‘Het vereist bij bedrijven een aparte expertise.’

Van Zuiden noemt als bijkomend positief punt van deze verplichting dat partijen hiermee ook de mogelijkheid hebben om hun duurzaamheidsbeleid op een transparante wijze inzichtelijk te maken en dit ook veelal zien als een manier om een goede indruk te maken en vooroordelen weg te nemen. Van der Mark vult aan dat het goed is dat het voor iedereen een gelijk speelveld creëert. Bodelier: ‘Het maakt duidelijk in welke mate de fossiele afhankelijkheid en de CO2-uitstoot omlaag worden gebracht en dus of aan de normen wordt voldaan.’ Wie in een houten kantoor is gehuisvest, kan wijzen op hoeveel CO2 daarin is opgeslagen, zegt Kuperus. Van der Mark weet daarbij te vertellen dat in een houten gebouw net zoveel CO2 wordt opgeslagen als bij het bouwen van een nieuw betonnen gebouw wordt uitgestoten.

Kennisvoorsprong

Hercuton is bezig met het ontwikkelen van een derde houten kantoorgebouw, vertelt Kuperus. ‘Daar hoort wel een investeerder bij die naar de hele business case kijkt en een gebruiker die de huurprijs wil betalen voor zowel de duurzaamheid als uitstraling van zo’n pand. En die zijn er, aangezien dit al het derde pand is.’

Hout gaat niet de huidige markt vervangen, er zal behoefte blijven aan beton, denkt Van der Mark. ‘Maar in steden zoals Utrecht wordt er gesproken over een CO2-budget per project. Dit helpt partijen bewustere keuzes te maken over toe te passen materialen.’

Bedrijven willen van alles qua huisvesting, maar hebben kennis nodig over wat mogelijk is, aldus Bodelier. ‘Ze dreigen te veel te beloven. Wat gaan die beloften kosten, is het financieel haalbaar? Die worsteling zie je in allerlei concepten voorbijkomen. Als je te veel belooft, zeggen aandeelhouders of investeerders achteraf misschien dat het niet klopt – of erger.’ Het is heel goed dat Hercuton dit nu al in kaart heeft gebracht, vindt Van Zuiden. ‘Daar bouw je een kennisvoorsprong mee op.’

Vooruit denken

Van Zuiden noemt het onderling afstemmen op de markt, ook internationaal, heel relevant.

Kuperus wil zover zien te komen dat Hercuton het hele model kloppend kan maken. ‘Dan kunnen we bijvoorbeeld een ontwikkelaar of belegger wijzen op extra financierings- dan wel exitmogelijkheden als het beoogde pand duurzamer wordt ontworpen en gerealiseerd.’

De markt is voortdurend in beweging: van circulair naar demontabel, en dan niet kostprijsverhogend, is een andere manier van denken, aldus Van der Mark. ‘In de taxaties zijn ze gewoon nog niet zo ver. Wij proberen in een cyclus van vijfentwintig jaar te denken. Daar moeten betrokken partijen meer over nadenken.’

In die geest gedacht zou de partij die ontwikkelt en bouwt en eventueel ook belegt het gebouw in beheer kunnen houden. Van der Mark zegt daar wel een voorstander van te zijn. ‘Onwillekeurig denk je dan toch anders over de exploitatiekosten van een project en denk je voortdurend meer vooruit. Ik ken een project waarin het plan was glazen liften aan te brengen. Dan moet je echter ook bedenken dat de binnenkant van die liften regelmatig moet worden gewassen. Wil je dat? Is die glazen lift dan nog een goed idee?’

Meer bewustwording

Het is volgens Van der Mark een voortgaand proces van je aanpassen aan strengere normen, stappen nemen, experimenteren en behouden wat werkt: ‘Na een geslaagd experiment heb je echte innovatie, echte kwaliteit. Je moet proactief zijn en wat je bedenkt onderweg telkens ook nog afstemmen met leveranciers.’

Denken in cycli en proberen te bedenken wat de ideale lengte daarvan is, brengt Bodelier in verband met de tijd die nog te gaan is tot 2050, de deadline voor een net-zero economie. ‘We hebben nog vijfentwintig jaar’, zegt hij. ‘Dat lijkt heel wat, maar over pakweg tien jaar moeten we al een stuk verder zijn. Dat gaat snel, want als je voor een gebouwcyclus tien jaar rekent, hebben we er nog maar twee te gaan.’

In de beleving van Bodelier is er nu al een verschil tussen hoe iedereen een paar jaar geleden vooruitkeek naar verduurzaming en hoe dat nu gebeurt. Nieuwe regelgeving, meer bewustwording: de vraag uit de markt bepaalt mede welke kant de ontwikkelingen uit gaan.

Van Zuiden vraagt zich af of bijvoorbeeld de CO2-heffing waarmee de Duitse vastgoedsector te maken heeft, ook hier zal worden ingevoerd. En ook een terugkerende vraag in de markt: nieuwbouw of herontwikkeling? Wat is efficiënter en beter uit duurzaamheidsoogpunt? En wat wil de huurder, als die in de positie is mee te praten?

Reeks sommetjes

Het overgaan tot sloop/nieuwbouw kan volgens Bodelier het resultaat zijn van een reeks financiële sommetjes en duurzaamheidsoverwegingen. Wat is het optimum? Van der Mark: ‘Huurders komen te weten wat CO2-besparingen kosten en daar gaan ze mee rekenen. Als ze bereid zijn daarvoor te betalen, kunnen ze de bouwer vragen dat toe te passen.’

Bodelier wijst op een recent onderzoek naar grote bedrijven, die een aantal jaren geleden een zogeheten net zero pledge hebben gedaan. ‘Slechts 2% daarvan bleek op koers te liggen.’

Van der Mark merkt op dat vastgoed niet altijd de grootste bron is van de CO2-uitstoot van een bedrijf, maar het is wel een manier om via vastgoed de uitstoot te compenseren.

Met de expertise die Hercuton heeft opgebouwd, kan het bedrijf een partij laten weten wat de mogelijkheden zijn, zegt Kuperus. ‘Als iemand bijvoorbeeld zegt dat een pand € 2000 per m² mag kosten, maar wel van hout moet zijn, kunnen wij laten weten: ja, dat kan. En sommige huurders zijn in onze ervaring zeker bereid te betalen voor duurzame huisvesting.’

Onvoorziene omstandigheden

Zo eenvoudig gaat het echter niet altijd. De verduurzamingsopgave is een overgangsperiode, dus net als bij alle bouw- en ontwikkelprojecten gaat er wel eens iets mis, en het is goed om daarop voorbereid te zijn. Van der Mark pleit er in elk geval voor de contracten goed en duidelijk op te stellen, ook voor wat betreft de onvoorziene omstandigheden. ‘Het gebeurt wel dat er iets mis is met de ‘kierdichtheid’’, geeft hij als voorbeeld. ‘Opeens zit er ergens een tocht die ervoor zorgt dat het energieverbruik hoger is dan gepland. Dat is soms lastig te verhelpen.’

Ook het halen van een nagestreefde Breeam-norm is niet gegarandeerd, aldus Van Zuiden. ‘De vraag is: wat doe je als het niet lukt? Wat is de schade?’

Bodelier vindt het ook een vraag wie de kosten van strengere duurzaamheidsnormen op zich neemt. ‘Dat kunnen behoorlijke kosten zijn. Zijn die voor de eigenaar, die de maatregelen moet doorvoeren, of kan die deze automatisch doorberekenen aan de gebruiker? Of andersom: de gebruiker van een gebouw wil dat de eigenaar strengere normen aanhoudt. Wat doe je daarmee?’

Rommelcategorie

Nog steeds heeft bijna een kwart van de kantoren in Nederland niet eens label C, terwijl dit wettelijk het minimale is. Die normen worden straks nog strenger. Is er een ‘rommelcategorie’ aan het ontstaan? Dat zou kunnen gebeuren, denkt Van der Mark. ‘Om dat voor te zijn, zou de overheid beter moeten gaan handhaven.’ Aangezien die norm ruim van tevoren bekend was, lijkt dit volgens Van Zuiden een ondernemersrisico te zijn. ‘Wie niets doet, moet maar op de blaren zitten.’ Bodelier vindt dat de overheid hier toch wel een taak heeft. ‘Kijk samen met eigenaren en financiers naar het bestaande vastgoed. Dan kun je in de toekomst veel leed voorkomen.’

Kuperus zou het goed vinden als de overheid zou bellen: ‘Dan kunnen we langskomen. De volgende stap is dan kijken naar financiering. Iemand moet ergens de pijn pakken.’

Knopen tellen

De vraag is waar de markt over vijf jaar staat. Wat gebeurt er in Nederland, wat doet de EU?

Er zijn altijd partijen die voorop willen lopen en daarvoor willen betalen, zegt Kuperus. ‘Iedereen zal zijn knopen gaan tellen: wacht ik af of probeer ik nu een optimum te bereiken? Overheden kunnen tot op zekere hoogte bepaalde normen afdwingen. Het kan ook zijn dat bijvoorbeeld pensioenfondsen echt voor ‘groen’ gaan. Dan zal daar waarschijnlijk meer geld heen gaan.’

De verduurzamingseisen worden alleen maar strenger, dus Van Zuiden verwacht dat we over vijf jaar gewend zijn aan de meest recente maatregelen, maar dan weer te maken hebben met de implementatie van strengere eisen.

Van der Mark vindt echter dat we over vijf jaar wel meer kennis hebben. ‘Bedrijven zijn dan verder en CO2-uitstoot heeft dan een prijs. Mijn hoop is dat we echt goede contractvorming ontwikkelen, zodat we niet in een juridisch woud terechtkomen.’

Krachtig beleid

Bodelier noemt het grotendeels een financieel vraagstuk. ‘Waar haal je je energie vandaan tegen welke prijs? Die enorme transitie kost veel geld. Daar heb je de overheid voor nodig.’

Van der Mark hoopt dat de politiek stevig genoeg is om een krachtig beleid te voeren. ‘We hebben beleid nodig om vooruit te komen, en dat mag af en toe best wat scherper.’

Van Zuiden is het met hem eens: ‘Van de overheid moet ook de handhaving komen, daar is momenteel maar heel weinig van te zien.’

Financieel is het haalbaar, sluit Bodelier af. ‘Het is inmiddels al gelukt om de energievoorziening in Nederland voor meer dan 50% duurzaam te maken. Dat hebben we alvast bereikt.’

Marijn Bodelier
Greenberg Traurig
Marijn Bodelier is partner bij Greenberg Traurig en houdt zich bezig met de vastgoedgerelateerde aspecten van milieu en duurzaamheid.

Coco van Zuiden
Greenberg Traurig
Coco van Zuiden is partner bij Greenberg Traurig en houdt zich bezig met alle juridische facetten van vastgoed.

David van Dijk
Greenberg Traurig
David van Dijk is partner bij Greenberg Traurig en head of Dutch Real Estate Practice. Hij houdt zich voornamelijk bezig met civiele transacties en projectontwikkeling.

Ed Kuperus
Hercuton
Ed Kuperus is directeur bij Hercuton: een full-service bouwbedrijf dat high-end bedrijfspanden bedenkt, ontwerpt, bouwt, renoveert en onderhoudt. Onder de merknamen Woody Builders bouwt Hercuton duurzame houten panden, onder de naam PVVT duurzame gevels.

Ivo van der Mark
Jajo
Ivo van der Mark is ceo van Jajo, voorheen Janssen de Jong Groep, een groep van 33 bouwgerelateerde bedrijven.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024